省エネ建築の価値を「見える化」する建築物省エネ法とは

ビルや住宅を省エネ化する方法としては、冷暖房の効率化、LED照明の導入、自然エネルギーによる発電装置の追加、などがあります。これまで、建築物の新築や増改築にあたっては、「省エネ法」により、建物のエネルギー消費量などについての「届出義務」がありました。しかし、エネルギー消費量について具体的な数値基準が定められていたわけではありません。

そこで、建築物のエネルギーを抑えるために、2016年4月から「建築物省エネ法」が段階的に施行されています。2017年には「規制措置」が新設され、数値基準に対する義務が定められました。

ではこの「省エネ法」と「建築物省エネ法」の違いは何なのでしょうか。利用可能な補助制度とも併せて、詳しくご紹介します。

建築物の省エネ性能に「合否判定」

建築物省エネ法では、建築物を「大規模・非住宅建築物(延べ面積2000平方メートル以上)」「大規模・住宅建築物(2000平方メートル以上)」「中規模建築物(300平方メートル以上)」「小規模建築物(300平方メートル未満)」に分類し、それぞれに対する義務や規制などを定めています(*参考1)。

「省エネ法」から「建築物省エネ法」へ

「建築物省エネ法」では、これまでの「省エネ法」よりも規制や行政による介入が拡大しました。具体的には、新築の場合では以下のように変わりました(図1)。

図1 省エネ法と建築物省エネ法の比較概要
出典：「建築物省エネ法の概要 説明会資料」(国土交通省 2016年)

最も特徴的な点は、大規模非住宅建築物に対する規制措置です。従来であればビルの環境性能について「届出を行う」ことが義務でしたが、建築物省エネ法のもとでは、一定の基準に「適合する義務」が課せられ、設計段階で審査を受け、行政庁の許可が出なければ着工できない、という厳しいものになりました。

また、住宅用建築物の場合でも「基準」が重要視されており、行政庁による介入の幅も広がったと言えます。

中規模建築物についても、「基準に適合するかどうか」が重要視されています。

つまり、従来のような「常識を著しく外れているか、そうでないか」という曖昧な線引きではなく、「この建築物の性能は何点で、合格か不合格か」というはっきりとした点数が設定されたのです。

省エネ建築が求められる理由

建築物について、ここまで厳密な基準が定められるようになった背景には「パリ協定」があります。

2015年12月にCOP21で採択されたパリ協定が、翌2016年11月に発効しました。この中で日本は「約束草案」として、温室効果ガスを「2030年度に2013年度比26.0％減の水準にする」することを示しています。そこで注目されたのが、建築物の消費エネルギーです。

図2 部門別のエネルギー消費の推移
出典：「住宅・建築物の省エネ・省ＣＯ２施策と支援事業の動向」(国土交通省作成資料 2019年)

建築物のエネルギー消費は、世界的な課題でもあります。

日本国内での建築物のエネルギー消費の内訳を見ると、産業部門はマイナス、運輸部門は微増にとどまっているのに対し、業務部門と家庭部門でのエネルギー消費量は1990年に比べて大幅に増加し、全建築物の3割を占めています(図2)。

こうした傾向から、パリ協定での約束草案の達成に向け、日本政府は建築物、とりわけ業務用と家庭用でのCO2排出量を集中的に削減する方針を決めました(図３)。

図3 エネルギー起源CO2の各部門の排出量の目安
出典：「住宅・建築物の省エネ・省ＣＯ２施策と支援事業の動向」(国土交通省作成資料 2019年)

建築物の「省エネ性能」を数値化

建築物省エネ法では、次のように建築物の省エネ性能を算出します。

建築物のエネルギー効率は、外側の断熱性能（外皮性能）や、冷暖房、照明、給湯設備などで消費するエネルギー量、そして自家発電設備の有無などで決まります(図4、図5)。

図4 非住宅建築物のエネルギー消費
出典：建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律（建築物省エネ法）の概要

図5 住宅のエネルギー消費
出典：建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律（建築物省エネ法）の概要

そこで、建築物省エネ法では、以下の2つの基準を設定しています。

①「外皮性能」＝外壁の断熱性能による冷暖房などの効率

②「一次エネルギー消費量」＝冷暖房や照明などが消費するエネルギーから、自家発電装置などで生産できるエネルギー量を差し引いたエネルギー量

提出された設計の段階で①②の基準を採点し、省エネ性能の合否判定をするということです。

非住宅建築物では②のみ、住宅や住宅と業務用の複合建築物では①②両方で基準を満たす必要があり、建物の規模に応じた手続きが必要です。

誘導基準の達成で優遇も

また、建築物省エネ法では、上記のような「規制措置」の他に「誘導措置」が設けられています。

これは、新築の場合は法律で定める基準を大きく上回ると、あるいは既存の建築物であれば改修によって基準を達成すると、評価・認定マークを使えるようになる他、省エネ設備用の増築や改修の際に面積の算出方法が有利になる「容積率特例」を受けられるというメリットがあります。

図6 環境性能の第三者認証(新築)と基準適合認定マーク(既存建築物)
出典：「建築物省エネ法の概要 説明会資料」{国土交通省 2016年)

行政庁による認定にはPR効果があるため、こうした方法で省エネ建築を進める狙いです。

EUの「ほぼゼロエネ」建築への取り組み

EUでは、建築物の省エネ化についてかなり高い目標を掲げていて、各国が様々な努力をしています。

建築物の徹底省エネを目指す「EU指令」

EUは2002年に、建築物のエネルギー性能についての指針である「EU指令」を策定しました。2010年にはこれを改正して「2020年までに全ての新建築物をnZEB(=nearly Zero Energy Building)にする」という高い目標を織り込んでいます。

ここでの「nearly Zero Energy Building」の定義は、「オンサイト(現地)や近場で生産される再生可能エネルギーを含め、消費するエネルギーの大部分を再生可能エネルギーで賄う建物」です。
各国は国内事情の許す範囲で最大級の基準を設け、建築物の省エネを強化しています。

また、2012年には建築事業者だけでなく、電気やガスの供給事業者に対してエネルギー削減義務を課すという「EEO(=Energy Efficiency Obligation Scheme)」の仕組みが規定されていて、各国がそれぞれの具体的手段を検討し、徐々に導入しています(図7)。

図7 EUでのEEO導入状況、緑は導入済、黄色は準備中。
出典：「Snapshot of Energy Efficiency Obligations schemes in Europe」(atee 2017年)

環境性能が不動産価値を引き上げ

EU指令には、建築物に対してエネルギー性能証明書を発行することも含まれています。性能の高さで建築物をランク付けし、住宅や建築物を売買、賃貸借するときに契約書類に示すことを求めています。

図8 オランダで使用されているエネルギーラベルのフォーマット
出典：Vereniging Huurdersorganisatie Vulcanus

例えばオランダでは、エネルギーラベルがWeb上で一般に公開されています。専用サイトに住所を入力すると各住宅や建築物のエネルギーラベルを見ることができるようになっていて、建築物の環境性能が完全に透明化されています。(*参考2)。

さらに、エネルギーラベルが導入されるようになって、エネルギーラベルの格付けが高い物件ほど、販売価格や賃貸価格が上昇する傾向にあることがわかっていています(*参考3)。建築物の省エネ性能は、顧客にとって購入や入居を決める判断基準の一つであり、環境性能の向上は不動産としての価値を向上させるという調査結果となっています。

EU各国での補助制度

建築物の省エネにあたっては、加盟各国それぞれが補助制度を設けています。

フランスでは、ゼロエネルギー住宅に対して1戸あたり100万円の補助金を支給する他、改修時に30%程度の消費税が免除されるなどの優遇措置があります。またドイツでも、適合基準より省エネ性能が高い建築物に対して補助金や低金利での融資を行う仕組みになっています(*参考4)。

またイギリスでは、家庭や事業者が省エネ機器を購入する際の初期費用を民間のファイナンス企業が融資し、のちに光熱費への上乗せで回収することができる仕組みを作りました(*参考5)。

2012年の導入以降、金利の高さなどまだ課題はありますが、一つの投資方法として新たな金融市場を作り出すことまでを目標としています。

日本の省エネ建築に対する補助制度

日本では、省エネ建築物について以下のような補助制度があります(図9)。

図9 「住宅・建築物の省エネ・省CO2施策と支援事業の動向」より(国土交通省 2018年)

住宅については購入者に対する融資や税制での優遇措置があるほか、建設事業者については、既存建築物の改修に対する補助が盛り込まれています。これは、「建築ストックの有効活用」という、もう一つの環境対策を目的に据えているからです。

「建築ストック」とは、文字通り、建築物の「在庫」です。

日本では、建築物の数はすでに飽和状態で、空き家の解消が求められている現状もあります。このため既存の建築物の省エネを進めることも必要とされています。

「建築」という行為自体で発生する温室効果ガスなどを考慮すると、「作って壊す」よりは環境に優しい方法とも言えますので、建築ストックの活用は、今後の環境対策として、より重視されることでしょう。

「古い建物の価値を上げながら長く使う」という考え方は、中古建築物市場の活性化が遅れている日本が見習える点でもあります。

「環境価値が見える」建築物をトレンドに

ここまで、建築物省エネ法と国内外の省エネ建築について見てきました。

建築物省エネ法はさらに段階が進められ、2019年5月に改正法が公布されました。この改正では、住宅の供給者である大手住宅事業者に対しても省エネ目標を定めることや、これまでの審査方法を合理化し、不適合な建築に対する監視を強化することなどが織り込まれていて、今後2年以内に施行されます。

建物は、生活の中で多くの時間を過ごす場所です。先を見据えれば、供給側も消費側も、ともに省エネに高い意識を持つことが必要で、EUの事例のように、環境性能が不動産価値に繋がることが期待されるでしょう。

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